为了进一步推动物业管理规模化，应对商品房、售后房小区物业服务企业出后的各类问题，维护小区的安全稳定，现就商品房和系统公房、售后房小区的物业服务企业实行退出和托底保障提出如下方案：
一、总体要求
以建设“美丽家园”为目标，对部分商品房小区、系统公房和售后房物业服务群众不满意、服务不到位，通过政府引导、业主选择，归并一批住宅小区、淘汰一批物业服务企业，在物业服务企业退出的情况下实行限时托底，短期内保障居民物业服务的基本需求，并逐步引导其通过市场选聘或实行自治管理。
二、实施范围
实行不合格劝退和末位淘汰机制，主要包括如下：
（一）每年中有2次街道季度考核亮“红灯”的住宅小区物业服务企业。
（二）测评分数低于60分的住宅小区物业服务企业。
（三）年度测评排名末位且分数低于70分的住宅小区物业服务企业。
（四）其他按规定应淘汰的情况。
三、资金保障
物业服务的资金原则上以业主缴纳的物业费为保障，不足部分在达标奖励专项经费中补充，物业服务企业需建立公开收支制度并接受审计。
四、操作程序
（一）退出
1、符合退出条件的住宅小区物业服务企业，由北站街道物业管理中心约谈，告知考核结果，并予以劝退。
2、对经劝退不成的物业服务企业，由物业管理中心指导协同居委会、业委会召开业主大会解除物业服务合同；未成立业委会的，由居委会代为行使职责。
3、业主大会表决选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒绝退出的，业委会应当按照法规规定提前三个月告知合同终止，同时由物业管理中心上报区房管局，并由区房管局进行处罚。
（二）选聘
1、符合退出条件的住宅小区，在劝退的同时，由北站街道物业管理中心指导业委会（居委会）重新选聘物业服务企业。
2、选聘物业服务企业可以通过公开招投标或者协议选聘的形式开展，经协议选聘的物业服务企业比选不得低于3家。
3、原物业服务企业应在新物业服务企业接管前继续提供本小区的物业服务保障，做好相关物业管理资料的移交、债权债务的清算和交接工作。
（三）托管
1、当出现物业服务企业退出的情况时，经过北站街道物业管理中心协调仍无物业服务企业接管该小区的，由北站街道物业保障中心或区属集团代为托管。
2、托管期间，业委会应与托管企业签订协议书，约定托管的起始日期，托管期间仍维持原收费标准和服务标准。托管周期原则上为6个月。
3、托管期间，由北站街道物业管理中心指导业委会（居委会）选聘新物业服务企业或实行自治管理。
五、自治管理
托管期限结束仍未选聘物业服务企业的住宅小区可实行自治管理。
（一）已组建业委会的小区：
1、自行购买服务。业委会可以将小区保安、保洁、保绿和维修分别外包给专业单位，也可以发动业主担任，其中专业性较强的维修可以委托北站街道物业保障中心承担，费用按实结算。
2、组织自主管理。实行业主自治管理小区的业委会应当组织业委会委员、楼组长或业主代表承担起保安、保洁、保绿、维修、停车等项目的收费工作。
3、接受指导监督。维修资金和公共收益应在北站街道的监督下根据《维修资金管理规约》合理使用。
（二）未组建业委会的小区：
由居委会组织召开业主大会，表决通过自行管理机构等事宜，并指导开展相关工作。
六、附则
（一）本方案自文件下发之日起试行。
（二）托管为临时性措施，如市政府出台相关政策，本意见也做相应调整。
（三）《闸北区关于物业服务企业抛盘小区应急保障托底的实施意见》同时废止。