9月25日，存量房贷利率下调正式实施。许多贷款者收到了房贷利率调整完成的通知短信，部分银行App已经可以查询到房贷利率下调的具体情况。
在很多原本与“购房”无关的群里，《金融时报》记者也看到不少群友纷纷交流自己的利率调整情况。“真的降到4.2%了”“我在深圳，降到4.5%了”“坐标上海，继续4.55%”，网友们在群里展开了热烈讨论。
到底谁能降？降多少？利率调整何时生效？要注意避免踩哪些“坑”？围绕这些问题，《金融时报》记者采访了金融机构和多位贷款者。
多数利率调整会批量进行 “二套转首套”需主动申请
记者了解到，对于参考贷款市场报价利率（LPR）定价的存量浮动利率首套房贷款，各银行25日主动批量调整贷款利率，无需借款人额外操作。
而对于“二套转首套”、未完成LPR转换等情况的存量房贷，借款人也可以从25日起，通过手机银行App、营业网点等渠道向银行提出申请并提供证明材料，银行将对审核通过的业务进行批量调整。
建设银行表示，2023年9月25日起，可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能申请，或者可到原贷款经办机构线下申请办理利率调整。如不知道原贷款经办机构，可拨打建行客服电话查询。
“预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。”中国人民银行货币政策司司长邹澜日前表示，大部分符合要求的存量首套房贷款利率将降至LPR，2022年5月以后的将降至LPR减20个基点，直接下调至政策下限。
有关人士表示，本次调整后，利率平均降幅大约为0.8个百分点。据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万人，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。
固定利率也能调 逾期贷款先还清
值得关注的是，本次利率调整政策也会惠及此前选择了固定利率的贷款者。陕西省咸阳市的王先生于2018年8月在当地购房，当时贷款执行利率为5.635%。“当时怕麻烦，在2019年房贷基准利率转换时选择了固定利率，利率一直被锁定为5.635%，这几年，看着选择LPR利率的朋友们贷款利率下降，实在是后悔不迭。”王先生一直期待能够转为LPR，但因政策受限无法实现。
“我看到了好多媒体都在发存量首套住房贷款利率能调整了。抱着试一试的心情，我打给了工商银行。”王先生惊喜发现，这次也能调整了。
记者从工商银行北京分行了解到，固定利率调整需要客户向银行主动申请利率调整。将贷款按申请日最近一个月相应期限LPR（目前五年期以上为4.2%）转为浮动利率贷款，并将申请日作为重定价日。如果转换后的利率高于本次调整下限的，再将利率调整至最低下限。
光大银行北京分行则表示，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，客户可于25日起通过手机银行或贷款经办机构提出申请，先按照中国人民银行公告（2019）第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，经审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。当前执行固定利率的房贷客户，需要利率调整并维持固定利率的，应到该行贷款经办机构提交利率调整申请，对审核通过的业务进行利率调整。
此外，《金融时报》记者了解到，个别贷款者在申请调整时也遇到了逾期贷款问题。对此，光大银行表示，归还积欠本息贷款的，可于25日起向该行贷款经办机构提出申请，银行将对审核通过的业务进行利率调整。利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
节省利息莫心急 防范高风险套利
实际上，在本次新政落地之前，很多人对存量贷款利率调整都抱有期待。也有一些不法分子利用这种心理引导贷款者违规套利。
2018年9月，沈阳市的梁先生为了改善居住条件，在出售原有住房后，在建设银行贷款115万元购买了一套住房。梁先生选择了固定利率贷款，贷款利率为5.39%，期限30年，按照等额本息方式还款，每月需还款6450元。
受疫情影响，梁先生经营的小微企业一度陷入困境。“还好有政策支持，我获得了低息普惠金融贷款，解了燃眉之急。”他感慨地说。
不过，普惠金融贷款的低利息也让不少人动了“歪念头”。有不法中介上门，建议梁先生利用目前对小微企业贷款的优惠政策，贷出利息较低的经营贷款，偿还利息较高的房贷，这让金融知识匮乏的梁先生动了心。
“好在不久后，我了解到存量房贷利率调整的政策。我和建设银行工作人员一打听，在‘认房不认贷’政策下，自己的贷款可以申请调整为浮动利率，并按照首套住房计算，由此利率将降低为LPR，每个月可以少还827元，剩余贷款年限内将节约利息支出23万元，这样的利率水平已经不高于普惠金融贷款了。”梁先生告诉记者。
对此，梁先生还心有余悸。“建设银行工作人员告诉我，小微企业普惠金融贷款只能用于生产经营，不能用于偿还房贷，一旦发现用途不符合规定，银行将有权提前收回贷款。如果当初听信了不法中介，一旦被银行提前收回贷款，我很可能面临现金流断裂风险。”
存量房贷利率的降低可以减轻居民利息负担，显著增强消费能力。本次政策调整利好是中长期的，可持续为近几年较高利率贷款买房的家庭减少支出，支持提升居民消费能力，有效促进消费增长。业内人士告诉记者，同时，银行也是受益者，不仅能减少一些贷款者提前还贷，也能避免经营贷等违规流入楼市。
